実家を売るときにかかるお金実家を売るときの費用：手数料・印紙・登記

相続した実家を売るときは、仲介手数料・契約書の印紙・相続登記の登録免許税がかかります。どれも法律や国の告示で上限や税率が決まっているので、価格と評価額が分かれば計算できます。売ったあとの税金を軽くする空き家の3,000万円控除の要件もここで確かめられます。

仲介手数料：価格の区分ごとに5.5%・4.4%・3.3%

不動産会社が売買の仲介で受け取れる報酬は、国土交通省の告示で上限が決まっています。売買価格（税抜）を200万円以下・200万円超400万円以下・400万円超に分け、それぞれ5.5%・4.4%・3.3%（消費税込み）を掛けて足した額です。400万円を超えるときは「価格×3%＋6万円」に消費税を足した額と同じになります（告示の表から計算した式で、国土交通省の例「1,000万円で39.6万円」と一致します）。

価格が800万円以下の空き家などは、2024年7月から最大33万円（税込）まで受け取れるようになりました。地方や古い実家は手数料が安すぎて扱ってもらいにくかったためです。媒介契約のときに、額の説明と合意が要ります。

印紙税：契約書の金額に応じて（2027年3月までは軽減）

不動産の売買契約書には、記載金額に応じた印紙を貼ります。2014年4月1日から2027年3月31日までに作る契約書は軽減税率で、たとえば1,000万円超5,000万円以下なら1通1万円（本則は2万円）です。売主・買主がそれぞれ1通ずつ持つなら、それぞれの契約書に必要です。

登録免許税：相続登記は評価額の0.4%

相続登記の登録免許税は、不動産の価額（固定資産課税台帳の価格）の1,000分の4です。価額の1,000円未満を切り捨てて税率を掛け、100円未満を切り捨て、1,000円に満たなければ1,000円です。価額が100万円以下の土地は2027/03/31までの申請なら免税で、申請書に「租税特別措置法第84条の2の2第2項により非課税」と書きます（2026年4月の改正で条番号が変わりました。古い記載例の「第84条の2の3」は以前の番号です）。建物は免税になりません。

空き家の3,000万円控除の要件

• 亡くなった人が相続の直前に1人で住んでいた家（老人ホームに入っていた場合も一定の要件で対象）で、1981年5月31日以前の建築、区分所有の登記がないこと
• 相続から売るまで、貸したり住んだり事業に使ったりしていないこと
• 相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。制度は2027/12/31までの売却が対象
• 売却代金が1億円以下（ほかの相続人が売った分も合わせて判定）
• 家を耐震改修するか取り壊してから売る。2024年からは、売った翌年の2月15日までに買主側で耐震改修・取壊しをしてもよい
• 相続人が3人以上なら、1人あたりの控除は2,000万円まで

使うには、売った翌年に確定申告をし、市区町村が出す「被相続人居住用家屋等確認書」などを付けます。期限の日付は相続の期限の計算機で出せます。

売れない土地は：相続土地国庫帰属制度

建物のない土地で、売ることも使うこともできないときは、2023年4月27日から国に引き取ってもらう「相続土地国庫帰属制度」があります。審査手数料は1筆14,000円、承認されたら負担金（原則200,000円、宅地・農地・森林は面積に応じて計算）を30日以内に納めます。建物がある土地は申請できません。

よくある質問

不動産の仲介手数料の上限はいくらですか？

売買価格（税抜）のうち200万円以下の部分は5.5%、200万円超400万円以下は4.4%、400万円超は3.3%（いずれも税込）を合計した額が上限です。400万円を超えるときは「価格×3%＋6万円」に消費税を足した額と同じです。上限なので、これより安いこともあります。

800万円以下の空き家だと手数料が高くなるのはなぜですか？

2024年7月から、800万円以下の宅地・建物は、調査などの費用を考えて、通常の上限を超えて最大33万円（税込）まで受け取れるようになりました。媒介契約のときに、あらかじめ額を説明して合意することが必要です。

相続登記の登録免許税はいくらですか？

固定資産税評価額などの不動産の価額の0.4%です。価額が100万円以下の土地は、2027/03/31までに申請すれば免税で、申請書に租税特別措置法の条文を書く必要があります。建物は免税の対象外です。

空き家の3,000万円控除は、だれでも使えますか？

亡くなった人が1人で住んでいた家（1981年5月31日以前の建築）を相続した人が、相続開始から3年を過ぎる日の年の12月31日まで（2026年10月20日に亡くなったなら2029年12月31日まで。ただし制度は2027年12月31日までの売却が対象）に、1億円以下で売るなどの要件を満たしたときに使えます。家は耐震改修するか取り壊すのが原則です。確定申告と市区町村の確認書が必要です。

このページは公的に決まった上限・税率から計算した目安です。売った利益にかかる所得税・住民税や、控除を使えるかの判断は、税務署や税理士に確かめてください。

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